Entre las preocupaciones económicas de los sectores medios bajos y bajos figura en un lugar destacado la de sostener una vivienda, (pagar alquiler, servicios, alimentación, vestimenta).

En ese sentido, las desigualdades de los 9 millones de argentinos y argentinas que alquilan, se acrecentaron a gran escala en estos últimos años y en la actual crisis económica que intensificó la pandemia, la mitad de los inquilinos no pudieron pagar el alquiler de junio, debido a la pérdida de ingresos, según un informe de Inquilinos Agrupados. 

La actual ley vigente desde hace 36 años, que en breve será reemplazada, asegura garantías para propietarios de viviendas, y no así para quienes alquilan.

El presidente Alberto Fernández, ya había sancionado el decreto 320, que congeló alquileres hasta el 30 de septiembre. Pero el 11 de junio, se aprobó la nueva ley de alquileres. Esta ley entrará en vigencia esta semana (luego que se publique en el Boletín Oficial) y va a convivir unos meses con el decreto 320 hasta finalizado el tiempo de vigencia del mismo.

Se espera que esta ley beneficie al inquilino (locatario) para que pueda cumplir el contrato en tiempo y forma, y también al propietario (locador), por recibir una remuneración sostenida.

Principales cambios que establece la ley

Aumentos anuales y no semestrales

El valor del alquiler deja de regirse por las expectativas del mercado y pasa a medirse por un índice objetivo que establece el banco central de la nación. Estará conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), que releva el Indec, y la variación salarial (Ripte), que elabora Anses. La nueva ley plantea que los aumentos dejarán de ser semestrales y pasarán a ser anuales. El contrato ya no va a decir cuánto vas a pagar cada semestre, porque eso se va a ir calculando a medida que pasan 12 meses.

Contrato de tres años, no de dos

Esto brinda mayor estabilidad para una familia. Pero, además, reduce los gastos. Una actualización del contrato puede superar el 50 por ciento, y una mudanza conlleva nuevos gastos en comisiones, reservas, seguros de caución y depósitos.

Nuevas opciones para la garantía

El locatario (inquilino) deberá proponer al menos dos alternativas, que pueden ser un título de propiedad, aval bancario o seguro de caución, y el propietario elegirá una. El propietario no podrá solicitar mas de un mes de depósito cómo garantía, por única vez en todo el contrato. Y cuando termina el contrato, la devolución al inquilino deberá ser en el momento de la restitución del inmueble, y actualizada al valor del último mes de alquiler. Con los años, ese depósito inicial perdía valor debido a la inflación acumulada. En la práctica, la legislación permitía pedir de depósito un mes de alquiler por cada año de contrato, y luego la devolución era por el mismo monto, y podía demorarse hasta 90 días en el reintegro, pero ya no será así.

Se podrá rescindir durante todo el contrato

Cambian los plazos para rescindir el contrato. En cualquier momento del primer año se podrá rescindir el contrato y como multa pagar un mes y medio de alquiler. En el segundo y tercer año se podrá rescindir con un mes de multa. Actualmente, no se podía rescindir dentro del primer semestre.

La renovación de los contratos también tendrá cambios

La nueva ley introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de renovación con tres meses de anticipación, para que el inquilino tenga tiempo para buscar otra vivienda. En la actualidad, el locador (propietario) no tenía la obligación de avisar con anticipación las intenciones de renovar o finalizar el contrato, y bajo qué condiciones. En la práctica, la poca anticipación podía implicar que el inquilino tuviera menor margen de acción y se viera en la obligación de aceptar las nuevas condiciones.

El estado asistirá en la resolución de conflictos

Por último se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda y se dispondrá de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

En página 12, Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino de la Ciudad de Buenos Aires, dijo que las «inmobiliarias y propietarios rechazan la nueva ley». Sobre las razones explicó que «el artículo que más le molesta es el que tiene que ver con registrar los contratos en AFIP». «Pero lo cierto es que hoy no hay ningún organismo público para blanquear y va a servir para que haya un registro de inquilinos».

Además, opinó que el rechazo por parte de los corredores también se da por el decreto 320 que publicó el Gobierno en marzo, que congela alquileres y suspende desalojos. Sancionada la ley, va a convivir con este decreto, que tiene vigencia hasta el 30 de septiembre. «Se cerraron todos los caminos para las ilegalidades», afirmó Muñoz.